Vendere Casa Privato
VENDERE CASA PRIVATO - CASAROVATO.IT
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Vendere Casa Privato - Casarovato
Hai deciso che vuoi fare tutto da solo e vuoi vendere la tua casa da privato? Non ne vuoi sapere di agenzie immobiliari? Ti ricordi le fasi della vendita? Se non ti ricordi, puoi ritornare alla domanda n° 2 per rileggerle.
Bene iniziamo:
Fase 1: Recupero e verifica documentazione dell’immobile.
Sicuramente avrai da qualche parte la documentazione della tua casa, in qualche cassetto o in qualche armadio. Comincia a cercare la copia dell’atto di acquisto e tutta la documentazione necessaria come riportata alla domanda n° 27.
Fase 2: Preparazione dell’immobile
Sistema la tua casa e preparala al meglio per poterla presentare e vendere ad un potenziale acquirente.
Fase 3: Valutazione dell’immobile
Sicuramente saprai quanto avrai speso per acquistare la tua casa anni fa e le spese che avrai sostenuto negli anni per fare eventuali migliorie. Una idea del prezzo che vuoi ottenere dalla vendita della tua casa, più o meno te la sarai fatta. Cerca anche in internet, a che prezzo stanno vendendo (o meglio a che prezzo stanno cercando di vendere) gli immobili simili al tuo.
Fase 4: Pubblicità
Comprati un bel cartello vendesi e mettilo ben visibile all’esterno della tua casa. Ricordati di indicare anche la classe energetica per non incorrere nelle sanzioni come ricordato alla domanda n° 29. Oltre al cartello effettua delle belle fotografie, se possibile utilizzando una macchina fotografica, e comincia a pubblicare i tuoi annunci da privato sui vari siti in internet. Ovviamente inserendo una descrizione dettagliata della tua casa e con maggiori informazioni possibili.
Fase 5: Visita all’immobile.
Questa è la parte più emozionante in quanto all’inizio l’entusiasmo per vendere la tua casa è alle stelle, sei pronto e carico per vendere casa e far vedere a tutti quanto è bella la tua casa.
Non passerà più di una settimana che il telefono, comincerà a squillare a tutte le ore. Le prime telefonate saranno quelle delle agenzie immobiliari che ti diranno il solito ritornello “..abbiamo molti clienti interessati, che cercano una casa come la sua….”. E tu dovrai rispondere e controbattere “…..no grazie non sono interessato, vendo solo come privato, non vendo con le agenzie immobiliari, per adesso..” o qualcosa del genere.
Ti arriveranno anche le telefonate di qualche privato, che ti chiederà qualche informazione in più per capire come è fatta la tua casa. Ovviamente dalle informazioni che tu fornirai al telefono, il potenziale interessato non capirà molto, non per colpa sua poverino, ma sai quale è il vero problema? Tieniti pronto perché questa è una realtà troppe volte scontata:
“LE CASE NON SONO TUTTE UGUALI, SONO TUTTE DIVERSE!”
La casa non è come una automobile, dire al telefono: “ha la cucina, 2 camere, il bagno e il garage” non è come dire “è una Panda bianca, 1300 diesel con 100.000 km del 2010”.
Ogni privato che avrà visto il cartello ti chiamerà per sapere il prezzo e altre informazioni in quanto non avrà visto le fotografie.
Ogni privato che avrà visto l’annuncio in internet e le fotografie ti chiamerà per sapere l’indirizzo e dove si trova esattamente.
Ogni telefonata da parte di un privato comporta quasi sempre un appuntamento per poter vedere la tua casa.
E qui viene il bello. Questa è la fase, scusami il termine “turismo immobiliare di cane e porci”, senza offese per nessuno, ma per dimostrare che ti arriveranno in casa persone sconosciute "interessate" alla tua casa, anche solo per curiosare non necessariamente per acquistarla.
Saranno persone che di loro non sai nulla, ma le conoscerai al momento sulla soglia di ingresso di casa tua. Non si presenteranno da soli, ma saranno accompagnati da mariti, mogli, compagni, figli, genitori, suoceri, amici, “tecnici”, animali, ecc.
In pratica dovrai gestire appuntamenti al buio con degli sconosciuti. Dovrai fargli vedere tutta la tua casa ovviamente, se vorrai venderla. Quindi tu e la tua casa dovreste sempre essere pronti, preparati e disponibili ad aprire la porta di ingresso a chiunque, in ogni momento invadendo la tua tranquillità e la tua privacy ed anche della tua famiglia. Perché ad ogni visita di un privato potrebbe presentarsi il tuo potenziale acquirente.
Questa fase ha una durata che può essere infinita, in base a come hai gestito le prime 4 Fasi e e da come gestisci la Fase 5 stessa. Non si tratta solo di trovare la persona a cui piaccia la tua casa, ma bisogna essere sicuri di aver eseguito le fasi precedenti nel migliore dei modi.
Può anche darsi che tu riesca a trovare un potenziale acquirente e che sia anche la persona a cui piaccia la tua casa, ma se quando gestisci la visita al tuo immobile, lo presenti in una giornata di pioggia, alla sera con la luce accesa, con i bambini che guardano la televisione ad alto volume, la tavola preparata perché arriva il marito a casa per cena, con il cane che abbaia in mezzo alle scatole, capisci anche tu che non sia proprio facile per un potenziale acquirente apprezzare la tua casa.
Dopo mesi/anni quindi che stai cercando di vendere da privato, e aver perso il conto di quante persone ti abbiano chiamato e visitato la tua casa, finalmente trovi la persona interessata.
Bene, tu dirai finalmente, ho venduto casa! Fermati, ti dico io, perché la vendita da privato a privato non è ancora cominciata!
Ok, hai trovato la persona interessata che gli piace casa tua, ma non vuol dire che l’acquisterà, o meglio, non vuol dire che abbia anche le capacità finanziarie di acquistarla. Il tuo potenziale acquirente, ha già una casa? L’ha già venduta o deve ancora venderla? Deve fare il mutuo per acquistare la tua casa? Ha già richiesto una pre-delibera alla banca o deve ancora informarsi?
Queste sono domande che devi fare, al tuo potenziale acquirente, altrimenti è un altro come tanti altri, i denominati “mi piace ma non posso”.
Mettiamo anche che la persona interessata, abbia già venduto la sua casa oppure deve acquistare la sua prima casa, che abbia già verificato anche in banca per un eventuale mutuo, e che dopo una trattativa a voce tra persone civili concordiate il prezzo con una stretta di mano.
Fase 6/7: Proposta di acquisto/Preliminare di acquisto
Le fasi n° 6 e n° 7 si sovrappongono, in quanto nella vendita tra privati di solito la vendita si formalizza solo con il preliminare di acquisto.
Finalmente dopo che hai trovato la persona interessata, che gli piace la tua casa, che ha i soldi o può avere il mutuo per acquistarla, che avete concordato a voce e con una stretta di mano anche il prezzo di vendita, devi mettere tutto per iscritto.
Hai già un modello di un preliminare? Hai tutti i dati della parte acquirente? Avete concordato la tempistica e i tipi di pagamento? Avete concordato la tempistica per la consegna dell’immobile? Avete concordato la tempistica per l’atto notarile? Avete concordato l'importo della caparra? Avete concordato eventuali acconti intermedi?
Attenzione! Questa è la fase più importante di tutta la vendita.
Se hai fatto bene tutte le fasi precedenti arrivi qui, e qui non devi sbagliare nulla, altrimenti sono problemi soprattutto economici, e non riuscirai ad arrivare alla fase finale dell’atto notarile. Se fai bene questa parte non dovresti avere nessun problema ad arrivare a stipulare l’atto notarile per la vendita effettiva della tua casa. E' qui che si fa la differenza tra la vendita tra privati e la vendita con una agenzia immobiliare. E' qui che si decidono le regole del gioco.
A questo punto ci possono essere due strade:
1) il tuo potenziale acquirente ha già tutti i soldi per acquistare, quindi non deve fare nessun mutuo
2) il tuo potenziale acquirente (lo chiamo ancora potenziale acquirente e poi scoprirai il perché) non ha tutti i soldi per acquistare la tua casa, ma deve fare un mutuo ipotecario
Nel primo caso, la cosa è molto semplice perché dopo il preliminare si passa direttamente alla Fase 8 (atto notarile) anzi in alcuni casi si potrebbe andare addirittura dal notaio direttamente anche senza preliminare.
Nel secondo caso, invece dovrai munirti di pazienza, in quanto la banca dovrà finanziare il tuo potenziale acquirente e per farlo dovrà mettere una ipoteca sulla tua casa e quindi a questo punto verrà a fare le pulci a casa tua tramite un perito valutatore certificato.
Qui entra in gioco la documentazione del tuo immobile che tu hai il dovere di fornire. Anche qui non ci devono essere problemi, per questo la verifica della documentazione deve essere fatta prima di mettere la tua casa in vendita, per avere il tempo di risolvere eventuali problemi. Anche qui se sbagli, potrai avere dei problemi economici, in quanto il tuo potenziale acquirente non potrebbe avere il mutuo, perché la tua casa ha problemi tecnici, catastali o urbanistici. Risolvere in questa fase eventuali problemi vuol dire allungare la tempistica di vendita di qualche mese, il tuo potenziale acquirente potrebbe rinunciare all’acquisto ed addossarti giustamente la colpa e richiederti un risarcimento tramite le vie legali. E anche qui avrai problemi economici.
Mettiamo che la documentazione sia tutto apposto e il perito della banca faccia un sopralluogo presso la tua casa e rilasci una valutazione immobiliare della stessa. Un altro problema potrebbe essere, che il prezzo concordato dalle parti (es. 200.000 euro) sia superiore alla valutazione immobiliare (es. 180.000). A questo punto la banca potrebbe negare l’approvazione del mutuo (nel caso di mutuo 100%) oppure potrebbe approvarlo ma solo alla condizione che la vendita venga fatta al prezzo massimo di mercato dell’immobile di € 180.000. Capisci anche tu che a questo punto si rimischiano le carte in tavola e le regole cambiano. Anche qui potresti perdere altro denaro per vie legali oppure potrebbe saltare anche tutta la vendita e ti ritrovi a dover rifare nuovi appuntamenti per trovare un nuovo acquirente.
Ovviamente se il tuo potenziale acquirente avrà avuto la delibera approvata per il mutuo ipotecario, finalmente sarà diventato acquirente e potrete andare alla fase finale, cioè alla stipula dell' atto notarile.
Fase 8: Atto notarile
Finalmente dopo tanti appuntamenti, ansie e notti insonni, è arrivato il fatidico giorno in cui tu potrai vendere la casa al tuo acquirente.
La tua casa è apposto e pronta per la consegna, la documentazione è stata consegnata tutta al notaio, la documentazione per il mutuo è apposto, ti presenti dal notaio con le chiavi di casa pronto a firmare, e a questo punto speriamo che ………..l’acquirente si presenti!
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