Hai deciso che non vuoi fare tutto da solo e quindi vuoi vendere con l’aiuto delle agenzie immobiliari tradizionali.
Ti ricordi le fasi della vendita? Se non ti ricordi, puoi ritornare alla domanda n° 2 per rileggerle.
Bene iniziamo:
Fase 1: Recupero e verifica documentazione dell’immobile.
Alcune agenzie immobiliari tradizionali non ti chiederanno nemmeno la documentazione, soprattutto se non hai l'intenzione di dare l'esclusiva, alcune ti chiedono sei hai già l’Attestato di Prestazione Energetica, ma se non l’hai ancora fatto nessun problema, alcune agenzie immobiliari negli annunci se lo inventano.
Fase 2: Preparazione dell’immobile
Forse qualche agenzia immobiliare tradizionale, prima di vendere, ti suggerisce come sistemare e preparare al meglio la tua casa per le fotografie e per le visite, ma spesso accade che faranno le foto alla prima visita, probabilmente anche con il cellulare, senza darti nessun consiglio.
Fase 3: Valutazione dell'immobile
Le agenzie immobiliari tradizionali, ti chiederanno il prezzo a cui vuoi vendere la tua casa, e in base alla loro esperienza e ovviamente tutto a voce dopo aver visto la tua casa in 5 minuti e nessuna documentazione, ti diranno che è alto, che c’è crisi e cercano di fartelo già abbassare di qualche migliaia di euro. Comunque se non vuoi abbassare il prezzo, nessun problema ti fanno contento e ti dicono che venderanno la tua casa al prezzo che vuoi tu, anche con il prezzo maggiorato dei costi di agenzia.
Fase 4: Pubblicità
Mettono un bel cartello fuori dalla tua casa e preparano degli annunci generici della tua casa da inserire sul loro sito (se almeno ne hanno uno), e sui portali immobiliari in internet.
Attenzione poche fotografie e non troppo dettagliate perché non vogliono far capire ai potenziali acquirenti dove si trova la tua casa. E nemmeno l’indirizzo esatto mettono, per la paura di farsi scavalcare dai potenziali acquirenti.
In questa fase se hai dato l’incarico di vendita anche a voce e non in esclusiva a più agenzie immobiliari, viene il bello (per non dire il peggio purtroppo) in quanto tutte le agenzie immobiliari metteranno la tua casa in vendita sugli stessi portali immobiliari con fotografie diverse, informazioni diverse a volte anche prezzo diverso come specificato alla domanda n° 19
Questa è la pubblicità che faranno della tua casa le agenzie immobiliari tradizionali.
Fase 5: Visita all’immobile.
Appena dato l’incarico alle agenzie immobiliari, tempo qualche giorno, e sicuramente ti porteranno qualcuno a visitare la tua casa. Il primo mese sarà quello più impegnativo perché quando arriva un nuovo immobile sul mercato, le agenzie ti portano tutti i loro clienti, diciamo che non siamo al livello del “turismo immobiliare di cane e porci” ma siamo solo al “turismo immobiliare”, bene o male un minimo di filtro e selezione di solito lo fanno, di solito poi ci sono sempre le eccezioni.
Non solo portano le loro richieste più o meno selezionate per vendere la tua casa, ma portano veramente tutti quelli che hanno chiamato in agenzia anche per altri immobili. Le agenzie immobiliari tradizionali, quando fanno poca selezione è perché vogliono fare vedere al proprietario che stanno facendo qualcosa per vendere la loro casa, anche portando persone non adeguate. A proposito di selezione, lo sai che alcune agenzie ti portano in casa gente che nemmeno loro conoscono? Ricevono una telefonata in quanto hanno visto l’annuncio da qualche parte su internet e fissano l’appuntamento fuori dall’agenzia o in piazza del paese 10 minuti prima di arrivare a casa tua, e si succede anche questo, anzi a volte è la norma.
Passato il primo mese, se non hai venduto casa con l’agenzia immobiliare che ti aveva detto per telefono ” ….abbiamo molti clienti interessati, che cercano una casa come la sua…….”, armati di pazienza perché vuol dire che non hanno tirato fuori dal cappello il potenziale acquirente come una magia, ma devono ancora cercarlo. (ma va?)
Un’altra cosa divertente che succede, quando dai l’incarico a più agenzie immobiliari tradizionali, è la doppia visita.
Doppia visita significa, che più agenzie immobiliari ti portano lo stesso potenziale acquirente in momenti diversi, e qui lascio trarre a te le deduzioni di come pubblicizzano la tua casa e che selezione fanno dei potenziali acquirenti.
Fase 6/7: Proposta di acquisto/Preliminare di acquisto
Finalmente dopo tutto il “turismo immobiliare”, l’agenzia ti chiama e dice che un potenziale acquirente che ha visto la tua casa, gli è piaciuta e ha fatto una proposta. Il tuo stato d’animo è alle stelle, finalmente dopo mesi se non anni, sei riuscito a vendere casa.
No, fermati sangue freddo, non hai ancora venduto nulla, anzi attenzione.
L’agenzia sicuramente ti presenterà una proposta inferiore al prezzo che tu hai richiesto, e farà di tutto per farti firmare quella proposta.
Fermo e ragiona.
Ti ricordi la nostra domanda n° 23? Ecco questo è il momento di ripassare.
A che prezzo volevi vendere la tua casa? 250.000 euro? L’hai messa in vendita a 259.000 euro in modo tale da aggiungere le spese di agenzia? L’agenzia immobiliare ti ha fatto credere di avere un servizio gratuito?
| TABELLA 1 - PREZZO DECISO INIZIALMENTE DAL VENDITORE | |||
| VENDITORE | ACQUIRENTE | AGENZIA IMMOBILIARE TRADIZIONALE | |
| PREZZO DI VENDITA | EURO 250.000 | EURO 250.000 | |
| SPESE AGENZIA (3% + IVA 22%) | EURO 9.150 | EURO 9.150 | EURO 18.300 |
| ================================================ | |||
| TOTALE | EURO 240.850 | EURO 259.150 | EURO 18.300 |
| TABELLA 2 - PREZZO MAGGIORATO DI SPESE DELL'AGENZIA | |||
| VENDITORE | ACQUIRENTE | AGENZIA IMMOBILIARE TRADIZIONALE | |
| PREZZO DI VENDITA | EURO 259.000 | EURO 259.000 | |
| SPESE AGENZIA (3% + IVA 22%) | EURO 9.479,40 | EURO 9.479,40 | EURO 18.958,80 |
| =============================================== | |||
| TOTALE | EURO 249.520,60 | EURO 268.479,40 | EURO 18.958,80 |
Bene adesso siamo alla resa dei conti. Lo sai come ha gestito la trattativa l’agenzia immobiliare? Lo sai cosa ha fatto per difendere il valore della tua casa? Che armi aveva per difendere il valore della tua casa, nei confronti del potenziale acquirente oltre alla sua parola?
Molto probabilmente l’agenzia immobiliare avrà consigliato al tuo potenziale acquirente di fare una proposta di acquisto, al ribasso in modo tale da comprendere le spese di agenzia della parte acquirente. (es. 250.000) in modo tale da far credere anche alla parte acquirente di avere un servizio gratuito.
Il potenziale acquirente a questo punto, se è un tipo sveglio, visto che il prezzo è trattabile farà un’offerta inferiore al prezzo “consigliato” dall’agenzia immobiliare (es. 240.000 euro se non anche meno).
| TABELLA 3 - PROPOSTA DI ACQUISTO IN FASE DI TRATTATIVA | |||
| VENDITORE | ACQUIRENTE | AGENZIA IMMOBILIARE TRADIZIONALE | |
| PREZZO DI VENDITA | EURO 240.000 | EURO 240.000 | |
| SPESE AGENZIA (3% + IVA 22%) | EURO 8.784 | EURO 8.784 | EURO 17.568 |
| =============================================== | |||
| TOTALE | EURO 231.216 | EURO 248.784 | EURO 17.568 |
In pratica il venditore allettato in fase di incarico di vendere il proprio immobile ad un prezzo maggiorato comprensivo anche delle spese di agenzia, si ritrova una proposta che tolte le spese di agenzia, con una differenza di circa 27.500 euro!
L’agenzia immobiliare, ti racconterà dei problemi dell’acquirente, che ti ha portato tanta gente (turismo immobiliare), che c’è crisi, che un altro acquirente non lo troverà più, mille scuse per persuaderti ad accettare la proposta di acquisto. Ricordati che dal momento che tu firmi la proposta hai dei diritti e dei doveri. E soprattutto l'agenzia immobiliare ha il diritto alla sua provvigione anche se tu non arriverai dal notaio a vendere la tua casa. Lo so che forse non lo ritieni giusto ma questa è la legge, e la legge non ammette ignoranza.
A questo punto ci possono essere due strade:
1) non accetti la proposta
2) accetti la proposta
Se non accetti la proposta, non succede nulla, la tua casa rimane in vendita come prima.
Se accetti la proposta attento a tutte le clausole e a tutte le tempistiche. Non avere fretta, di solito la proposta di acquisto è valida 15 giorni e non è revocabile, aspetta qualche giorno e rifletti, la caparra con l’assegno non scappano. Prendi la decisione che sia per te la più giusta.
Se hai deciso di accettare la proposta, prima di firmare fai attenzione a:
1) Tempistica
2) Importo della caparra
3) Eventuale vincolo ad un mutuo
1) Il fattore tempo è molto importante, se la tua casa è abitata verifica di avere il tempo necessario per lasciarla libera da cose e persone. Però se vuoi veramente vendere devi anche darti una mossa e lasciare libero l'immobile il più presto possibile per non vederti sfumare una possibile vendita.
2) L’importo della caparra anch’esso è molto importante, perché spesso non è sufficiente nemmeno per pagare le spese dell’agenzia immobiliare. Ti faccio riferimento sempre alla proposta precedente:
PREZZO DI VENDITA EURO 240.000
CAPARRA EURO 5.000
ACCONTO EURO 35.000
SALDO/MUTUO EURO 200.000
Una proposta del genere, non è nemmeno da prendere in considerazione, in quanto i 5.000 euro di caparra, non saranno nemmeno sufficienti a pagare le spese di agenzia (8.784 euro), che ti verranno richieste subito dopo la firma dell’accettazione della proposta.
3) Una proposta di acquisto vincolata al mutuo, è l'ingresso di un limbo, di un'altra dimensione, e te la spiego brutale in poche righe per fartela capire con parole semplici.
In pratica tu hai venduto casa, incassando un assegno a titolo di caparra e pagando subito anche le spese di agenzia. Però devi aspettare i comodi dell’acquirente in quanto non ha i soldi per pagarti e li richiede ad una banca, la quale, dovendo iscrivere una ipoteca, vuole tutta la documentazione della tua casa, e la fa valutare ad un perito. Dopo di ché se tutto va bene si va dal notaio, oppure la banca non finanzia il tuo potenziale acquirente, per problemi suoi di reddito oppure per problemi legati alla tua casa, quindi dovrai restituire la caparra all’acquirente (che ovviamente avrai già incassato) e venire rimborsato dall’agenzia immobiliare che naturalmente anche lei ha già incassato (precisiamo, le tue spese più quelle della parte acquirente).
Ovviamente in tutto questo periodo di incertezza (minimo 1 mese), la tua casa rimarrà bloccata sul mercato per un tempo indefinito e potresti perdere altri potenziali acquirenti (Auguri!)
La maggior parte delle discussioni, degli inconvenienti e delle cause legali con le agenzie immobiliari e con la controparte, avvengono perché non sono rispettati gli accordi inseriti nella proposta di acquisto, quindi fai molta attenzione a quello che firmi.
A proposito, ti faccio un'ultima tabella e ti riporto lo stesso esempio di cui sopra, con una probabile vendita gestita dall’Agenzia Immobiliare Casarovato.it, dove viene immesso sul mercato un immobile con una perizia immobiliare di € 250.000, e che quindi l’agenzia può difendere il valore dell’immobile per iscritto con una perizia immobiliare certificata redatta da un perito esterno e non solo con le sue parole, e dove non viene richiesta nessuna spesa di mediazione alla parte acquirente:
| TABELLA 4 - PREZZO DI VENDITA COME DA PERIZIA IMMOBILIARE |
|||
| VENDITORE | ACQUIRENTE | AGENZIA IMMOBILIARE CASAROVATO.IT | |
| PREZZO DI VENDITA | EURO 250.000 | EURO 250.000 | |
| SPESE AGENZIA (4% + IVA 22%) |
EURO 10.000 + iva € 2.200 |
EURO 0,00 | EURO 10.000 + iva € 2.200 |
| =============================================== | |||
| TOTALE | EURO 237.800 | EURO 250.000 | EURO 12.200 |
Ecco cosa intendo dire quando, non far pagare la mediazione all’acquirente è anche un vantaggio per il venditore, in quanto non abbassa il prezzo per ulteriori costi e non abbassa il prezzo in quanto è il suo valore effettivo riconosciuto con una perizia immobiliare scritta, e oltretutto riconosciuta anche dal sistema bancario.
Fase 8: Atto notarile
Finalmente se dopo la proposta vincolata al mutuo, tutto va bene, si arriva davanti al notaio dove viene trasferita la proprietà. Attenzione, non tutte le agenzie immobiliari ti assistono fino al notaio, non è obbligatorio per Legge. L’agenzia ha il diritto alla provvigione quando fa incontrare le parti per una conclusione di un affare (al preliminare) e lì finisce il suo lavoro.
Spero a questo punto, che tu abbia una idea piu chiara di come fanno a vendere la tua casa, le agenzie immobiliari tradizionali.
Agenzia Immobiliare Casarovato.it
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